Si vous n’êtes pas familier avec le processus de vente ou d’achat d’une maison en Espagne, cela peut sembler une procédure intimidante et complexe. Cependant, comme pour toutes les transactions juridiques, être le plus informé possible dès le départ peut grandement démystifier le processus.
1. Documents juridiques
Le document juridique le plus important dont vous aurez besoin en tant qu’étranger achetant une maison en Espagne est le NIE (Número de Identificación del extranjero). Ce numéro, unique pour chaque individu, est indispensable pour effectuer toutes les opérations juridiques. Le NIE devra figurer sur chaque document juridique que vous signez, il est donc conseillé de le mettre en place avant même de commencer le processus de recherche d’une propriété, juste au cas où vous en trouviez une qui vous plaise et que vous deviez vous déplacer rapidement pour la réserver. . Le NIE n’est pas compliqué à obtenir, mais peut prendre du temps ; demandez de l’aide à votre représentant légal pour obtenir le NIE afin d’accélérer au maximum les démarches.
2. Compte bancaire
De plus, bien que ce ne soit pas obligatoire, avoir un compte bancaire en Espagne facilitera toutes les formalités, car cela rendra les paiements plus rapides et permettra probablement d’économiser sur les commissions.
3. Représentant fiscal non-résident
Enfin, rappelez-vous qu’une fois que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, vous devez désigner un représentant fiscal si vous n’êtes pas résident en Espagne.
Nous pouvons vous offrir de l’aide avec des conseillers de confiance sur la représentation juridique et les conseils bancaires si vous en avez besoin.
Bien que chaque processus d’achat puisse différer, en général, les étapes que l’on retrouve dans toute opération immobilière seraient les suivantes :
Planification fiscale et budgétaire
Les coûts d’acquisition d’une maison sont principalement payés par l’acheteur et varient d’une région à l’autre. Les taxes et autres frais payés par l’acheteur comprennent :
– Taxe de transfert de propriété 7 % (propriétés existantes) / TVA (ou IVA) à 10 % (nouvelles propriétés) ;
– Frais de notaire, taxe sur les titres de propriété et frais d’enregistrement foncier 1 à 2,5 % ;
– Frais juridiques 1–2% (TVA comprise).
Une fois que vous avez décidé du type de propriété que vous recherchez, de la zone dans laquelle vous souhaitez acheter et, bien sûr, que vous pouvez vous permettre à la fois la maison et les frais associés, le processus est à peu près le même pour la plupart des achats.
Engagez un agent immobilier
La plupart des agents immobiliers vous conseilleront de trouver l’agent immobilier qui vous convient et en qui vous pouvez avoir confiance, ainsi que le plus compétent dans le domaine que vous recherchez. En effet, sur la Costa del Sol, la plupart des agents peuvent effectuer des visites sur la plupart des propriétés, car vous ne voulez pas perdre de temps à visiter deux fois la même propriété. Cependant, les agents les plus respectés et les mieux établis auront leurs propres listes qu’ils ne partagent pas avec d’autres agents. Nous espérons bien sûr que vous nous choisirez !
Engager un avocat
Nous avons des représentants légaux de confiance avec qui nous travaillons depuis de nombreuses années, que nous vous recommanderons avec plaisir.
Assurez-vous qu’il y a une approbation de planification adéquate. Votre représentant légal effectuera des recherches et s’assurera qu’il n’y a pas d’anomalies selon l’enregistrement foncier (Registro de la Propriedad).
Et qu’il n’y a pas d’obligations en suspens sur la propriété
Votre avocat vérifiera qu’il n’y a pas de dette restante ou de «charge» sur votre propriété.
Vérifiez que la structure du bien est saine
Demandez la réalisation d’une expertise, un géomètre ou un architecte peuvent le faire.
Vous pouvez rencontrer la mention du Registro Catastral dans le processus d’achat d’une maison. Il s’agit du registre foncier espagnol et c’est une base de données gouvernementale qui permet de savoir qui possède quoi en Espagne. Il doit être mis à jour chaque fois qu’un bien est vendu et transféré, afin de protéger les droits de propriété et d’empêcher qu’un bien ne soit revendu. Encore une fois, votre avocat veillera à ce que tout soit régularisé auprès du Registro Catastral.
Et après?…
Contrat de réservation et lettre d’intention
Lorsqu’un acheteur paie des frais et se réserve le droit d’acquérir une propriété en Espagne pour une durée déterminée (la durée de réservation), cela s’appelle un accord de réservation. Pendant la période de réservation, le constructeur ou le promoteur déclare que la propriété ne sera pas vendue à une autre partie.
De plus, une lettre d’intention peut être présentée par une partie à une autre partie et ensuite négociée avant exécution (ou signature).
Dans ce document, l’acheteur et le vendeur établissent les conditions et les délais de paiement.
Contrat d’Arras
Le contrat d’Arras, connu sous le nom de Contrato de Arras, est un instrument juridique largement utilisé dans les transactions immobilières. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il solidifie l’engagement de l’acheteur à acheter la propriété, et l’engagement du vendeur à la vendre. En règle générale, l’acheteur verse un acompte, généralement un pourcentage du prix d’achat total, en signe de bonne foi et pour garantir la propriété. Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations, il peut perdre l’acompte, tandis que si le vendeur se retire, il peut être tenu de restituer le double de l’acompte à l’acheteur. Le contrat d’Arras offre ainsi une assurance et une protection juridique pour les deux parties, assurant ainsi le processus de transaction.
Écriture
L’escritura est une étape essentielle dans le processus immobilier espagnol, impliquant la signature d’un acte public qui formalise le transfert de propriété. Au cours de ce processus, l’acheteur et le vendeur, ou leurs représentants, se présentent devant un notaire pour signer le document juridiquement contraignant. L’escritura comprend des détails essentiels tels que la description de la propriété, le prix d’achat et tout accord supplémentaire. Une fois signé, le notaire enregistre l’acte dans le registre officiel de la propriété, garantissant un transfert de propriété sécurisé et documenté.
C’est la dernière étape de l’achat de votre nouvelle maison – une fois signée devant le notaire, la propriété est désormais à vous, félicitations !
FAQ
LES ÉTRANGERS SONT-ILS AUTORISÉS À ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE ?
Bien sûr! Il n’y a aucune restriction à l’achat d’une propriété en Espagne, qu’elle soit commerciale, résidentielle ou d’un terrain. En effet, l’Espagne encourage les investissements des étrangers, résidents et non-résidents. N’oubliez pas non plus que si vous achetez une maison d’une valeur supérieure à 500 000 €, vous pouvez demander un Golden Visa qui peut éventuellement conduire au statut de résident.
QUELLES SONT LES TAXES QUE JE DOIS PAYER LORS DE L’ACHAT D’UNE MAISON ?
Tous les propriétaires immobiliers en Espagne sont tenus de payer l’impôt sur le revenu, y compris l’impôt sur les gains en capital, et l’IBI, ou impôt foncier. Si vous êtes résident, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu (y compris l’impôt sur les plus-values) et à l’impôt foncier (IBI).
Impôt des non-résidents sur les achats de propriété
L’impôt sur le revenu (y compris l’impôt sur les plus-values)
L’impôt sur le revenu des non-résidents ne prend en compte que les revenus du patrimoine, les revenus des salaires devant être déclarés dans votre pays de résidence. Si la propriété est pour votre propre usage, vous devez payer un certain pourcentage de votre propriété ; si vous louez la propriété, vous devez déclarer le montant que vous recevez comme loyer.
Taxe foncière espagnole annuelle
Cette taxe foncière s’appelle l’IBI, « Impuesto sobre Bienes Inmuebles ». La taxe augmente chaque année en fonction de l’inflation.
COMMENT JE PAYE?
Pour un non-résident, la meilleure solution est de payer l’impôt par prélèvement automatique. La banque vous fournira un formulaire autorisant la banque à payer l’impôt en votre nom et une copie du formulaire sera déposée auprès du conseil local. Cela garantira que les taxes sont payées au bon moment, tout comme les autres factures de services publics qui vous appartiennent.
En plus de la valeur estimative de votre propriété (valeur cadastrale), l’IBI tient également compte de votre numéro cadastral de référence, qui identifie votre propriété au bureau du cadastre. Cela peut être important dans l’achat et la vente de propriétés, car parfois la description physique ne correspond pas à la description sur le titre de propriété.
Ces taxes ne peuvent être évitées, car l’Agence fiscale espagnole (Hacienda) vérifiera les comptes au moment de la vente de la propriété. Un acompte de 3% sera versé sur le prix total de la vente, ceci constituant une garantie contre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune des quatre années précédentes, ainsi qu’une garantie contre votre dette fiscale sur les plus-values. Au moment de la signature du contrat de vente, il vous sera également demandé de présenter le reçu de taxe foncière en cours, l’IBI.
IMPÔT SUR LE REVENU ESPAGNOL
L’impôt espagnol sur le revenu ne s’applique pas à la résidence principale d’un propriétaire résident. Cependant, il s’applique à une résidence secondaire. Dans le cas d’un non-résident, comme ce bien n’est pas considéré comme une résidence principale, la taxe doit être payée sur une base annuelle. L’impôt à payer est de 2% de la valeur cadastrale du bien en tant que revenus locatifs fictifs.
Elle peut être réduite à 1,1 % si la valeur cadastrale a été relevée depuis 1994 – et dans de nombreux cas, elle l’a été. Pour les résidents, cette taxe est payée comme s’il s’agissait d’un bénéfice. Pour les faibles revenus, le pourcentage à payer est de 15% et pour les hauts revenus, le pourcentage est de 30% voire 40%. Un non-résident est toujours imposé à un taux fixe de 24% sur tout revenu provenant d’Espagne. Cet impôt sur le revenu de 24% ne doit pas être confondu avec l’impôt sur les plus-values de 21% sur les bénéfices provenant de la vente d’actifs, tels qu’une maison ou des actions dans une société.
Comme vous le savez peut-être, bien que la plupart des ventes de maisons soient simples, il est toujours prudent de pécher par excès de prudence et de s’assurer que vous recevez des conseils actuels et bien informés de votre agent immobilier ainsi que d’un avocat de confiance.
Chez Marbella Hills Homes, nous avons des années d’expérience dans l’accompagnement de nos clients tout au long de leurs parcours d’achat et de vente, ainsi qu’un réseau professionnel de spécialistes juridiques sur lesquels on peut compter pour des conseils à jour.
Si vous envisagez d’acheter une maison sur la Costa del Sol, n’hésitez pas à nous appeler pour discuter avec l’un de nos experts immobiliers pour plus d’informations !